どうも、ひとり世界です。
またアパートネタです。
木造アパートには22年の壁というのがあります。
アパート経営経験者の中では有名は話ですが、未経験者にとっては？な話だと思います。
私のケースでお話ししますと、大手アパートメーカーで木造アパートの経営を始めた場合、減価償却というのか効いて、だいたい最初の15年間は家賃収益の85％ぐらいが経費扱いになります。
そして16年～22年目までは、家賃収入の55％ぐらいが経費扱いとなる。
ちょっと乱暴ですがこんな感じです。
この間は税金面でだいぶ有利に推移するわけです。
ですが、22年を過ぎると減価償却が切れ経費がなくなります。
今まで税金が安かったのに急に税額が上がって家賃の手取りが減ってしまうわけです。
全額ローンでスタートした人は、ここでつまづいてしまう人が出てきます。
家賃収入＜税金＋ローンなんてことになるわけです。
この辺のメーカー営業の説明も未経験者にはよく分からないまま進んじゃうんですよね。
中古アパートの売買サイトを覗くと、22年超の木造アパートが結構売りにでています。
22年でつまづくか、旨味がなくなって売却となるのでしょう。
土地をなんとか残そうとアパート経営始めて、22年たってつまづいて土地売却となったら、最初から土地売ったほうがよかったなとなっちゃいます。
財産になる土地もありますが、ならない土地もあります。
アパート経営は慎重にやりましょう。
それではまた。